Küresel sağlık krizi, nam-ı diğer Covid 19, diğer sektörleri olduğu gibi; gayrimenkul dünyasını da kimsenin öngöremediği  şekilde etkiledi ve tüm öteki ciddi sorunların ikinci plana atılmasına neden oldu. Hayatta kalabilmek birincil önceliğimiz halini aldı.

Eşi görülmemiş bu durum özellikle, temel gelir kaynağı seyahat ve turizm olan ülke ekonomilerini ve gayrimenkul pazarlarını derinden etkiledi. Kısa süreli kaybın büyüklüğünü sayılara dökersek felaketin boyutu daha da netleşecektir; örneğin Yunanistan (%20,8), Portekiz (%16,5), İspanya (%14,3), İtalya (%13) ve Türkiye (%11,3) gibi seviyelerde gelir kaybı yaşayan ülkelerin başında geldiler. Kısa sürede atlatacağımız umudu yerini öngörülemeyen uzun vadelere bırakınca, geleceği de daha sıkı planlama gerçeği doğdu: Her yıl, hatta her ay neler yapılmalı? Özellikle gayrimenkul pazarında bizi nasıl bir 2022 yılı bekliyor? Yatırım alışkanlıkları ve sermaye nereye yönelecek?

Pandemi sorununun bilinmezliği ve şaşkınlığıyla son 3 yılı, inşaat üretimleri açısından verimsiz geçirdiğimizden 2022 yılında gayrimenkul sektörünü etkileyecek en önemli konuların başında:

a)    artan fiyatlar gölgesinde yükselen inşaat maliyetleri ve sermayeye erişim,

b)    kentsel dönüşümden gelen veya sıfır halde uygun arsa ve arazi varlığı,

c)    ve kıt kaynaklar nedeniyle projelerin sürdürülebilirlik koşulları yer alıyor.

Bu faktörlerin, ertelenen yeni projeleri üretme ve kullanıma sunma aşamasında alternatif planlamaları hayata geçirme zorunluluğunu beraberinde getireceği şimdiden gözüküyor.

Öte yandan; global pazarda ülkemiz gayrimenkul sektörünün görünen en önemli sorunu pazarın şeffaf, derin ve likit olmaması. Derinlik ve likiditenin önemi, kendini Londra örneğinde çok iyi gösteriyor: Brexit’e bağlı olarak son 3-5 yıldır, pandemi oranı yüksekliği sebebiyle de son iki yıldır herkesin olumsuz yaklaştığı Londra gayrimenkul piyasası; şeffaf, derin ve likit pazar özellikleri ile işlem hacminde pazar lideri olarak öne çıkıyor.  Hal böyleyken; her sermaye sahibi gibi, en az riskle en kısa sürede başarılı sonuca ulaşılmasını hedefleyen yerli ve yabancı girişimciler yatırım aşamasında planlarını iki kez gözden geçiriyor. Gayrimenkul sektöründeki sürecin belirlenen vadede istenen sonuca ulaşmasını hedeflediklerinden, reel verilere dayalı ölçülebilir analizlerin hayata geçtiği pazarları tercih ediyorlar. Yine bu konuya örnek oluşturacak yerleşimler, başta Berlin olmak üzere Münih ve diğer Alman şehirlerinin yanı sıra Paris, Madrid, Milano ve Viyana ,…gibi megakentler  uzun vadeli bir bakış açısı ile yatırımcılarına sundukları göreceli olarak yüksek likidite ile başı çekiyorlar. Dolayısıyla ülkemiz gayrimenkul sektöründe de benzer gelişmelerin hayata geçirilmesi, sektör gelişimi ve sürdürülebilirliği açısından önem kazanıyor.

Dijitalleşmeye bağlı olarak ofisten çalışma trendi ve şirketlerin yeni dönemde ofislerini konumlandıracakları mekanlar sebebiyle COVID-19 ve sonrasında ortaya çıkacak fırsatlarla ilgili tartışmalar çoktan başladı. Sektör, ulaşım ağlarının gelişmiş olması kaydıyla küçük ve orta ölçekli merkezlerin avantajlarının da farkında. Değişimleri değerlendirirken ulaşım ağı açık ara en önemli faktör olarak kendini gösteriyor. Yine bir başka gelişme de, büyük ofisler yerine daha merkezci ve küçük ancak her bir gereksiniminin ( mutfak, asansör, otopark, enerji, haberleşme, dijital ağlar,…vs.) karşılandığı mekanlara doğru bir kayma olduğu… Bu durum bazı bölgelerde oldukça fazla boş ofis stoğu oluştururken, diğer yandan ulaşım (tren, metro, metrobüs,..vb.) kolaylığı olan yerlerde de aynı derecede ihtiyaç yaratıyor.

Özetlersek; pandeminin yeniden yapılandırmaya gittiği tüm sosyal ve ekonomik yaşamımıza bakarak; yeniden üretimlerde, gayrimenkul pazarında da öz sermaye ve borcun/kredinin eskisi kadar bol olmayacağı göz önüne alındığında, sınırlı kaynakların lojistik ve konut alanlarına yöneleceğini görebiliyoruz. İkinci el gayrimenkul piyasalarındaki şekillenmeler de yine pandemi ekseninde her çözümün bulunduğu merkezi alanlara kayma şeklinde olacaktır. Tüm bu gelişmeler ışığında unutulmaması gereken en önemli unsur da mali olarak gittikçe daralan bir geleceğin bizi bekliyor olduğudur.

Planlamalarımızı bu gerçek veriler ışığında yapmamız, bizim için en rasyonel davranış biçimi olacaktır.

Saygılar,

İsmail ÖZDEMİR

Gayrimenkul ve Yatırım Danışmanı

0533 136 39 45